Affitti brevi nel mirino del Fisco. Dopo l’annuncio di qualche settimana fa dell’implementazione di una super banca dati finalizzata ai controlli antievasione ed antielusione, il Sole 24 ore dà notizia dell’invio di «schemi d’atto» ai contribuenti che senza operare in forma imprenditoriale effettuano affitti turistici, contestando - su base presuntiva - l’ammontare del reddito dichiarato dal titolare.
I controlli dell’Agenzia pongono alcuni problemi di non poco conto e rischiano di avere conseguenze molto pesanti sul mercato, perché in molti casi l’attività di locazione turistica è effettuata per un numero limitato di giorni e, se al rischio di contestazioni su base presuntiva del Fisco si aggiungono le incombenze burocratiche aggiunte negli ultimi anni, molti si accoderanno al numero di chi ha già abbandonato questo business ad esempio a Milano dove la schiera dei pentiti dell’affitto breve si amplia mese dopo mese. Oltretutto chi sta lasciando gli affitti brevi lo fa perché poco remunerativi. Chi affitta per molti giorni all’anno in genere opera tramite portale e l’ipotesi che si possa trafficare in nero o parzialmente in nero con booking o con airbnb che incassano i soldi appare del tutto irrealistica.
Se si tratta di un sistema per limitare gli affitti brevi segnaliamo che meno case in locazione turistica non significa automaticamente né più case disponibili per la locazione di lunga durata né maggiore occupazione degli alberghi, strutture che hanno il difetto di costare molto di più delle case in affitto. La conseguenza più sicura è meno presenze turistiche, con tutti i pro e i contro che ne conseguono.
Sulle problematiche strettamente fiscali della nuova iniziativa delle Entrate abbiamo parlato con il commercialista milanese Christian Dominici.
«I nuovi controlli non colpiscono chi occulta totalmente le entrate, ma i contribuenti che hanno regolarmente presentato la dichiarazione. Il Fisco si muove incrociando i dati sulle presenze trasmessi alla questura tramite il portale Alloggiati Web con i prezzi medi per notte rilevati sulle grandi piattaforme di prenotazione online. Gli uffici applicano una meticolosa analisi qualitativa dell’immobile (metratura, comfort, finiture di pregio) per supportare la tesi di un maggior reddito imponibile. L’impianto di questi controlli presenta tuttavia forti criticità. Il primo grande nodo riguarda i cosiddetti comparable: per l’amministrazione finanziaria risulta estremamente complicato trovare immobili davvero comparabili sul mercato. Troppo spesso la mera locazione turistica viene assimilata a strutture ricettive extra-alberghiere come B&B o case vacanze, che offrono servizi aggiuntivi e giustificano tariffe molto più elevate rispetto alla semplice messa a disposizione delle mura».
Il secondo elemento critico risiede nella natura stessa delle presunzioni semplici utilizzate dall’Amministrazione, le quali per legge devono essere gravi, precise e concordanti. In questo scenario, l’onere della prova è interamente ribaltato sul contribuente, costretto a smontare in sede di contraddittorio i calcoli teorici dell’ufficio sulle tariffe medie o sui giorni effettivi di occupazione. Per il contribuente è molto difficile ribattere ai calcoli e soprattutto è diseconomico.
«Stante che le tensioni abitative che stanno subendo le grandi città – conclude Dominici - e in particolare Milano, con un fenomeno che in altre parti d’Europa ha dato vita a grandi movimenti collettivi, meritano più forti ed incisive risposte politiche, si può ritenere che una eccessiva severità fiscale sui piccoli proprietari immobiliari che fanno brevi locazioni, impone ai proprietari elevati costi di difesa fiscale e rischia di incrinare il fondamentale rapporto di fiducia tra cittadino ed amministrazione pubblica».
11 ott 2026 | 09:14
